Význam rodinné domácnosti při nakládání s bytem nebo domem

Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 2. června 2020, sp. zn. 21 Cdo 3017/2019, připomněl význam institutu rodinné domácnosti při nakládání s nemovitostmi, konkrétně byty nebo domy.

Podle ustanovení § 747 odst. 1 občanského zákoníku má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním. Podle druhého odstavce téhož ustanovení se druhý z manželů může dovolat neplatnosti jednání v rozporu s ustanovením v prvním odstavci.

Ustanovení § 747 odst. 1 občanského zákoníku chrání rodinu před ztrátou bydlení, nemůže-li manžel druhému manželovi nebo rodině zajistit jiné obdobné bydlení. Ochrana se ale vztahuje jen na rodinu manželů (nikoliv na rodinu založenou mimo institut manželství nebo na rodinu založenou jedním manželem s jinou osobou než manželem) a jen na tu domácnost, kterou rodina nezbytně potřebuje (má-li rodina domácností více, nesouhlas druhého manžela pravděpodobně žádný účinek mít nebude). Právo na udělení souhlasu svědčí každému manželovi, který v daném domě nebo bytě sdílí rodinnou domácnost, i když není jeho vlastníkem.

V případu řešeném ve shora uvedeném soudním řízení manžel zřídil zástavní právo ve prospěch věřitele k domu obývanému čtyřčlennou rodinou. Nemovitost byla pořízena v době trvání manželství, přesto byla zapsána pouze ve vlastnictví jednoho z manželů. Jakkoliv soud přisvědčil tomu, že nemovitost je ve společném jmění obou manželů, i když katastr nemovitostí tuto skutečnost neodráží, druhý z manželů neuspěl s argumentem neplatnosti zřízení zástavního práva z důvodu jeho nesouhlasu ve smyslu § 714 odst. 1 občanského zákoníku (v záležitosti týkající se společného jmění, kterou nelze považovat za běžnou, jednají oba manželé společně). Uspěl ovšem s argumentem, že zřízení zástavního práva v domě, v němž je rodinná domácnost manželů a jejich dětí, je jednáním, které může bydlení rodiny v domě znemožnit, a proto zřízení tohoto práva podléhá souhlasu druhého manžela. Ten manžel se zřízením tohoto práva nesouhlasil.

Soud v tomto případě upřednostnil ochranu manželské rodinné domácnosti před ochranou tzv. dobrověrného nabyvatele. Zákon sice poskytuje ochranu tomu, kdo v dobré víře za úplatu nabyl věcné právo v situaci, kdy stav zápisů ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem (§ 984 odst. 1 občanského zákoníku), rodinná domácnost se ale do katastru nemovitostí nezapisuje; ochrany dobré víry se tak nabyvatel v tomto případě dovolávat nemůže.

Nejvyšší soud k povaze ustanovení § 747 odst. 1 občanského zákoníku uvedl toto:

„Citované ustanovení § 747 o. z. je legislativním výrazem jedné ze zásad, na kterých spočívá soukromé právo, podle níž rodina, rodičovství a manželství požívají zvláštní zákonné ochrany [srov. § 3 odst. 2 písm. b) o. z.]. Jeho smyslem (účelem) je poskytnutí zvláštní ochrany manželovi nebo rodině, konkrétně jejich bydlení v domě či bytě, před jednáním druhého manžela, kterým by bylo toto bydlení znemožněno či ohroženo. Manžel, jehož bydlení (bydlení rodiny) je znemožněno či ohroženo, se podle tohoto ustanovení (nedošlo-li mezi manžely k odchylnému ujednání ve smyslu ustanovení § 750 o. z.) může dovolat neplatnosti právního jednání, jímž druhý manžel, který je oprávněn nakládat s domem či bytem, v němž se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, takový dům či byt zcizí nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídí právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny. Předpokladem tohoto jeho oprávnění je, že alespoň jeden z manželů má právo nakládat s domem či bytem, že v domě či bytě se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, že k bydlení manželů nebo rodiny je tohoto domu či bytu nezbytně třeba, že manžel, jehož bydlení (bydlení rodiny) je ohroženo či znemožněno, nedal k takovému právnímu jednání souhlas a že mu nebo rodině druhý manžel nezajistí po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.

Právo manžela nakládat domem nebo bytem ve smyslu ustanovení § 747 o. z. představuje souhrn všech subjektivních práv k domu či bytu, zejména právo dům nebo byt užívat, držet a s nimi disponovat, a může být založeno nejen na věcném právu (typicky vlastnické právo), ale i na právu závazkovém (např. výpůjčka). Je-li toto právo založeno na vlastnickém právu, může jít jak o výlučné vlastnictví manžela, tak i o spoluvlastnictví manžela a dalších osob. Protože právo nakládat domem nebo bytem musí mít – jak vyplývá z ustanovení § 747 o. z. – „alespoň“ jeden z manželů, vztahuje se uvedené ustanovení i na případy, kdy toto právo svědčí oběma manželům, a kdy tedy manželé mají dům nebo byt například ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů. Ustanovením § 747 o. z. je však chráněn i manžel, který k domu či bytu, v němž se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, nemá vlastnické ani žádné jiné věcné nebo závazkové právo.“

Nabyvatelé domů nebo bytů a ti, kdo si zřizují věcné právo k domu nebo bytu, by si proto měli předem ověřit, zda ten, kdo na ně dům nebo byt převádí nebo v jejich prospěch zřizuje věcné právo, není v manželství. Je-li v manželství, je třeba se před rizikem relativní neplatnosti smlouvy zajistit získáním souhlasu druhého manžela s takovým jednáním, a to i když druhý manžel není vlastníkem předmětného domu nebo bytu. I ten má totiž právo vyjádřením nesouhlasu vyvolat neplatnost předmětného jednání, pokud se v dané nemovitosti nachází jeho rodinná domácnost.

Dodejme, že právo na vyjádření nesouhlasu druhého manžela se promlčuje. Promlčecí doba činí tři roky.