Náležitosti výpovědi z nájmu podnikatelských prostor dle aktuálního rozhodnutí Městského soudu v Praze

Dovolujeme si Vás informovat o nedávném rozhodnutí Městského soudu v Praze, v němž  uvedený soud dospěl k závěru, že výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřená na dobu určitou má vedle výpovědního důvodu obsahovat i poučení o právu podat námitky a o možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to s uvedením příslušných lhůt. Pokud některá z těchto náležitostí ve výpovědi chybí, je výpověď neplatná dle § 588 občanského zákoníku. V dané věci naše kancelář zastupovala klienta v postavení pronajímatele, který vypověděl nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím doby trvání nájmu podle § 2309 písm. a) občanského zákoníku z důvodu, že nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, má být přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat. Proti této výpovědi se nájemce – podnikatel bránil žalobou o neplatnost výpovědi. Soud prvního stupně jeho žalobu zamítl a potvrdil oprávněnost podané výpovědi. Proti rozsudku prvoinstančního soudu žalobce podal odvolání k Městskému soudu v Praze. Ten rozhodl tak, že rozsudek soudu prvního stupně změnil v tom smyslu, že konstatoval neplatnost výpovědi z důvodu uvedeného výše, tedy pro chybějící poučení o právu podat námitky a o možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Odvolací soud svůj závěr odůvodnil odkazem § 2311 občanského zákoníku, v němž je zakotven požadavek na obdobné použití ustanovení o nájmu bytu na dobu určitou. Pokud by názor Městského soud v Praze převážil, znamenalo by to ve svém důsledku, že pronajímatel musí v případě výpovědi z nájmu prostor určených podnikání poučovat podnikatele o jeho právech ve stejné míře jako tomu je při výpovědi z nájmu bytu. Tato otázka nebyla doposud na nejvyšší úrovni řešena, a proto bylo z pokynu klienta v této věci podáno dovolání k Nejvyššímu soudu ČR. O tom, jaké stanovisko k věci zaujme dovolací soud a jaký bude výsledek dovolání, bude samozřejmě informovat.

Aktualizace: Rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky byl zde prezentovaný názor Městského soudu v Praze revidován způsobem, že povinnost uvádět poučení o právu podat námitky a o možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem se neuplatní v případě výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání. Poučení nájemce – podnikatele u nájmu prostor sloužících podnikání není nezbytnou náležitostí výpovědi, a tudíž jeho absence nezpůsobuje neplatnost výpovědi z toho důvodu, že nájemce i pronajímatel mají jako podnikatelé rovné postavení a nájemce nepožívá žádné zvýšené ochrany na úkor pronajímatele.